Immobilie vermieten
Bericht über die Vermietung einer Immobilie in Kroatien als Ausländer. Welche Unterlagen benötigt man. wie funktioniert die Zahlung der Kurtaxe & Bettensteuer.
Viele Europäer die sich eine Immobilie in Kroatien gekauft haben, möchten ihr Haus in Kroatien neben dem Eigengebrauch vermieten um einen Nebenverdienst zu erzielen.
Immer wieder werden uns viele Fragen wie z. B. "Wie kann ich mein Haus in Kroatien als Ausländer vermieten?" und "Welche Gesetze und Vorschriften muss ich für die Vermietung meiner Immobilie einhalten?" gestellt.
In unserem Bericht versuchen wir Ihnen alle Fragen rund um das Thema die Vermietung einer Immobilie in Kroatien ausführlich zu beantworten, damit Sie Ihre Haus legal vermieten können.
- Papiere u. Genehmigungen
- Zahlung der Kurtaxe u.Bettensteuer
- Anmeldung der Urlaubsgäste
- Kontrollen vor Ort
Papier u. Genehmigungen zur Vermietung
Vor dem Beitritt Kroatiens in die EU war die Vermietung eines Ferienhauses an Urlaubgäste nur erlaubt, wenn man vor Ort eine Firma gegründet hat, über die man vermieten durfte. Für viele Hausbesitzer war der Aufwand zu groß und so konnte man die Immobile im Jahr maximal an 15 Freunde/Bekannte ohne Bezahlung zur Verfügung stellen.
Seit dem EU Beitritt am 01.07.2013 hat sich vieles geändert und es ist nun ohne größere Probleme möglich als Ausländer eine Immobilie in Kroatien zu vermieten. Natürlich muss man sich aber an einige Vorschriften halten, die wir Ihnen hier genauer erläutern werden.
Die Kategorisation
In Kroatien dürfen nur Immobilen an Touristen vermietet werden, die vor Ort kategorisiert sind. Hierbei unterscheidet man zwischen privaten Personen die eine Unterkunft mit maximal 8 Zimmern/16 Betten vermieten und juristischen Personen. In unserem Bericht gehen wir detailliert auf die Voraussetzungen für eine gültige Kategorisation einer Immobilie ein, die eine Privatperson benötigt.
Den Antrag zur Kategorisation einer Immobile in Kroatien können Sie bei der jeweiligen Gemeinde vor Ort beantragen. Nachdem Sie den Antrag mit allen benötigten Unterlagen eingereicht haben, wird Ihre Unterkunft vor Ort besichtigt und anschließend kategorisiert. Nach der Kategorisierung müssen Sie sich ein Schild mit der Sternenanzahl ihrer Unterkunft gegen eine Gebühr bestellen. Die Kennzeichnung der Unterkunft mit dem "blauen Schild" ist verpflichtend.
Dokumente die zur Kategorisation benötigt werden
Der Eigentumsnachweis im Grundbuch (Zemljiska knjiga)
Die Immobilie muss auf Ihren Namen im Grundbruch eingetragen sein. Das heißt Sie müssen einen gültigen Eigentumsnachweis besitzen. Ebenso muss die Immobilie auf Ihren Namen beim Vermessungsamt (Katastar) eingetragen sein.
Das ärztliche Attest
Der im Grundbuch eingetragene Hausbesitzer muss sich von einem Arzt eine Art Gesundheitszeugnis ausstellen lassen, dass er sowie alle Familienangehörige frei von ansteckenden Krankheiten sind. Die ärztliche Untersuchung können Sie bei einem deutschen Arzt (am besten das Dokument übersetzen) oder bei einem kroatischen Arzt durchführen.
Weitere Dokumente
Des Weiteren müssen Sie dem Kategorisationsantrag eine Kopie von einem gültigen Personalausweis beilegen,
Probleme wie z. B. die Legalisierung
Ein großes Thema war in der letzten Zeit die Legalisierung der Immobilen in Kroatien. Viele Hauseigentümer haben Ihr Anwesen im Laufe der Jahre vergrößert und die Neu- bzw. Anbauten nicht im Sud nachtragen lassen. Zudem gibt es in Kroatien zahlreiche Schwarzbauten, die natürlich illegal sind.
Diese Hausbesitzer und natürlich auch diejenigen die eine solche Immobilie erworben haben, mussten bis Ende 2013 einen Antrag auf die Legalisierung stellen, damit alle Häuser und Grundstücke korrekt im Katastar (Vermessungsamt) und Grundbuch (Zemljiska knjiga) eingetragen sind. Anschließend musste ein neuer Plan erstellt werden. Dieser musste von der Baubehörde genehmigt und eine Strafe entrichten werden. Wer das versäumt hat, muss damit rechnen, dass seine Immobilie sogar abgerissen wird.
Zahlung der Kurtaxe und Bettensteuer
Alle Besitzer einer touristischen Unterkunft sind verpflichtet Ihre Übernachtungsgäste vor Ort in der touristischen Gemeinschaft (TZ) anzumelden und die dafür fällige Kurtaxe zu entrichten.
Die Kurtaxe ist vom Alter abhängig und variiert von Ort zu Ort. Der Preis für die Kurtaxe pro Tag liegt bei Erwachsenen zwischen 1-2 €. Kinder und Jugendliche von 12-17,99 Jahren zahlen 50%. Kinder von 0-11,99 sind von der Kurtaxe befreit.
Seit dem EU Beitritt ist die Zahlung der Kurtaxe für den normalen Hausbesitzer, der einen Jahresumsatz von weniger als 30.000,- € erzielt, wesentlich vereinfacht worden. Seit neuem gibt es eine Art Bettensteuer - d.h. die Kurtaxe ist nicht mehr von der Personenzahl abhängig, sondern von der Anzahl der gemeldeten Betten. Der Preis für die Bettensteuer beträgt 300 Kuna + 300 Kuna für die Kurtaxe. Es ist also insgesamt ein Pauschalbetrag von 600 Kuna im Jahr/pro Bett zu entrichten. Der Preis kann von Gemeinde zu Gemeinde leicht unterschiedlich sein.
Die Anmeldung der Urlaubsgäste
Wie schon oben erwähnt ist jeder Unterkunftsbesitzer verpflichtet seine Gäste innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft in der Tourismuszentrale vor Ort anzumelden. Die Anmeldung können Sie entweder über ein dafür vorgefertigtes Formular oder online auf der Webseite Prijava.hr, die gerade für ausländische Immobilienbesitzer interessant ist, erledigen. Wer fragen dazu hat, sollte sich am besten vor Ort bei der zuständigen Tourismuszentrale informieren.
Anleitung für die Online Anmeldung
Die Webseite für die Online Anmeldung ist leider nur in der kroatischen Landessprache verfügbar und somit ist es für Ausländer, die der Sprache nicht mächtig sind, sehr schwierig eine Anmeldung durchzuführen. Hier finden Sie aber eine ausführliche Anleitung zur Online Anmeldung der Urlaubsgäste auf Prijava.hr:
- Nehmen Sie Kontakt mit der jeweiligen Tourismuszentrale vor Ort auf
- Sie bekommen eine Email mit Passwort und Anleitung (auf kroatisch)
- Loggen Sie sich mit dem Passwort ein
- Anschließend können Sie Ihre Gäste unter "Nova prijava" anmelden (siehe Bilder unten). Die Anmeldung ist nur am Anreisetag und am nächsten Tag möglich
- Zur Kontrolle finden Sie eine Liste aller gemeldeten Gäste unter "Pregled prijava"
- Ausloggen können Sie sich rechts oben unter "odjava"
- Am Abreisetag sollten Sie die Gäste wieder abmelden. Falls Sie das vergessen, übernimmt es normalerweise die Tourismuszentrale vor Ort für Sie :-)
Wer seine Gäste vor Ort nicht ordnungsgemäß anmeldet oder überhaupt keine Anmeldung vornimmt, muss bei einer Kontrolle für den Verstoß teils hohe Strafen zahlen. Vor allem während den Sommermonaten sind in vielen Touristenorten Kontrolleure unterwegs, die die korrekte Anmeldung der Gäste überprüfen. Bei mehrmaligen Vergehen kann im schlimmsten Fall sogar die Unterkunft geschlossen werden.
